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如何认定加装电梯表决合法有效

        2023年11月8日，最高人民法院与住房城乡建设部联合发布第一批老旧小区加装电梯典型案例。此次发布典型案例从不同角度展示了老旧小区既有住宅加装电梯的规则，为人民法院和行政主管部门提供了司法和执法指引，也为小区业主提供了行为指引。       最高院、住建部联合发布的《老旧小区加装电梯指导规则》第一条再次明确指出：“ 加装电梯属于改建、重建建筑物及其附属设施的行为，是应由业主共同决定的事项，根据民法典第278条规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”对上述表决程序规则，实践中通常概括为：达到“双2/3参与表决+双3/4表决同意”，表决结果即合法有效。这一规则属于法律的强制性规定，表决结果低于这个规定就无效，达到这个规定就有效，超过这个规定当然有效。法律依据是，《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”（ 法律强制性规定与任意性规定相对，是指必须依照法律适用、不能以个人意志予以变更和排除适用的规范，法律行为因违反法律强制性规定而无效。）《民法典》第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”       在各户专有部分面积相同的情况下，加装电梯表决程序可以概括为：只要参与表决的业主达到占比2/3以上（至少2/3），表决同意的业主达到占比2/3的3/4以上（至少3/4），两个条件同时具备，表决结果即合法有效。用公式表示，记作：业主总数X2/3X3/4=业主总数X3/4X2/3=业主总数X1/2。就是说，如果占比全体业主人数2/3的业主参与表决，那么只要参与表决业主的3/4以上同意或者全体业主的1/2以上同意，表决结果即合法有效；如果占比全体人数3/4的业主参与表决，那么只要参与表决业主的2/3以上同意或者全体业主的1/2以上（含1/2）同意，表决结果即合法有效；如果全体业主全部参与表决，只要占比全体业主人数1/2以上的业主同意，表决结果即合法有效。显而易见，无论是占比2/3以上、3/4以上业主参与表决，还是全体业主参与表决，只要同意加装电梯的业主达到全体业主的1/2这一法定比例以上，表决结果即合法有效。对此，最高院、住建部联合发布的《第一批老旧小区加装电梯典型案例一》中明确指出：“人民法院判决明确该楼加装电梯事宜已经获得该栋楼法定比例以上业主同意，程序合法。”       以12户单元各户专有部分面积相同为例，根据上述表决程序和表决结果合法认定规则，无论是占比2/3（8户）、3/4（9户）参与表决，还是12户业主全部参与表决，只要同意占比达到业主总数12户业主的1/2以上也就是6户以上同意，表决结果即合法有效通过。       需要指出的是，关于老旧小区加装电梯在表决权上的争议问题，有人认为“按原《物权法》第76条规定，通常一个单元12户中有8户同意即可达到面积和人数三分之二同意的法定最低门槛，但如果一个单元中12户业主均参加，按照《民法典》规定至少需要9户同意，反而抬高了门槛。”对此，最高院《对十三届全国人大五次会议第7017号建议的答复》中指出：“表面上看，在所有业主均参与表决情况下，《民法典》上述规定的表决门槛相比原《物权法》有一定程度提高，但结合该条其他规定及实践中业主参与表决比例普遍较低的情况来看，《民法典》该条规定总体上适当降低了业主共同决定事项的表决门槛。”显而易见，把符合2/3以上参与表决前提条件的业主排除在外，用占比2/3业主参与表决3/4以上的同意比例取代全体业主参与表决1/2以上的同意比例，不仅违背法定表决程序，而且违反法律强制性规定，无疑是错误的。       最高院《对十三届全国人大五次会议第6150号建议的答复》也明确指出：“从立法上来看，民法典第278条将业主共同决定事项参与表决的范围由原物权法的全体业主参与表决修改为由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，这在一定程度上降低了业主共同决定事项的表决门槛，为老旧小区加装电梯事项在业主共同表决时能够顺利通过创造了有利条件。”      《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》（最高人民法院民法典贯彻领导小组编）一书民法典物权编第278条释义：“本条通过列举方式规定了业主共同管理权的行使、决议的通过及表决能力的大小等问题。本条规定也设置了业主共同决定事项进行表决的前提条件，即所有建筑区划内需由业主共同决定的事项，无论是较为重大的事项还是一般性、常规性的事务，都应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。这与之前《物权法》第76条对此问题的规定相比，属于新增加的规定，更加规范了表决的程序，降低了业主表决同意人数及专有部分面积占比的要求，更加强调了业主的参与度和业主自治，保护了小业主的表决权，充分体现了民主原则。”       全国人大常委会法工委民法室副主任杜涛，发表于《中国人大》2020年第14期的《民法典物权编的主要制度与创新》一文中解释：“ 在编纂民法典的立法过程中，各方面普遍反映，实践中，小区业主在处理需要共同决定的事项时，往往受制于物权法规定的表决门槛较高，难以作出决议。为此，物权编作出适当调整，依照第二百七十八条第二款的规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定特别重大事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定特别重大事项以外的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这样处理，既保证了与决定事项有利害关系的业主能够有效参与，又适当降低了作出决议的整体条件。表决特别重大事项的门槛，降到了全体的二分之一；表决一般重大事项的门槛，降到了全体的三分之一。同时，按照立法本意，这一条规定的’参与表决’，也可以通过网络、电话、传真等通信手段，采取简易方式进行。”（来源：全国人民代表大会官网）       需要说明的是，在加装电梯表决实践中，一个单元就十几户业主，是参与表决对自己有利还是不参与表决对自己有利，可说是一目了然。如果高低层业主意见一致，就不会产生意想不到的纠纷；如果意见不一致，参与表决的大都是同意加装电梯的业主，因为参与表决的业主达不到占比2/3以上表决结果就无法有效通过。所以，最高院《对十三届全国人大五次会议第6150号建议的答复》中强调指出：“从各地法院司法实践看，各地法院对于老旧小区加装电梯这一关系民生的事项也是大力支持的。如重庆某法院判决的一起案件中，法院认为案涉楼房加装电梯事项，已经过该单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主同意，并依法履行了其他程序，故案涉楼房加装电梯施工符合法律规定。”        2021年3月最高人民法院发布的第二批社会主义核心价值观典型案例中的第五个案例“方某某、黄某诉周某、陈某某等物权保护纠纷案”明确指出：“某老旧小区业主打算加装电梯，经业主讨论后，绝大多数业主签字同意加装电梯。同意安装电梯的业主占比和其所有的专有部分占建筑物总面积的比例均达到法律规定的要求。”“老旧小区加装电梯涉及广大群众的出行方便，关系到社会的和谐稳定，经民主决策以合理方式在老旧小区加装电梯受法律保护。”

       综上所述，某单元12户业主中有8户同意加装电梯，只要参与表决的业主达到8户以上（含8户），无论多少户参与表决，同意占比均达到占比全体业主的2/3，明显超过了占比全体业主1/2（6户）“法定比例以上同意”的有效通过标准，表决结果完全合法有效。

        相关法律条款：

       1. 《民法典》第八条规定：“ 民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”

       2. 《民法典》第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”

       3.《民法典》第一百二十八条规定：“法律对未成年人、老年人、残疾人、妇女、消费者等的民事权利保护有特别规定的，依照其规定。”

       4. 《民法典》第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”最高院“关于适用《中华人民共和国民法典》总则编若干问题的解释” 第三条规定：“ 对于民法典第一百三十二条所称的滥用民事权利，人民法院可以根据权利行使的对象、目的、时间、方式、造成当事人之间利益失衡的程度等因素作出认定。行为人以损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益为主要目的行使民事权利的，人民法院应当认定构成滥用民事权利。构成滥用民事权利的，人民法院应当认定该滥用行为不发生相应的法律效力。滥用民事权利造成损害的，依照民法典第七编等有关规定处理。”

       5.《民法典》第一百三十四条规定：“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议的，该决议行为成立。”

       7.《 民法典》第一百三十五条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。”

       8.《民法典》第一百四十三条规定：“ 具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”

       9.《民法典》第一百五十二条  有下列情形之一的，撤销权消灭：

       （一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；

       （二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；

       （三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。

       当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

       10.《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”（ 法律强制性规定与任意性规定相对，是指必须依照法律适用、不能以个人意志予以变更和排除适用的规范，法律行为因违反法律强制性规定而无效。）

       11.《民法典》第一百四十二条规定： “有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”   

       12.《民法典》第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”

       13.《民法典》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”

        14. 第一百六十一条规定：“ 民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”第一百六十三条规定：“ 代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。第一百六十五条规定：“ 委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。”

       15.《无障碍环境建设法》第二十二条规定：“ 国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人提供便利。县级以上人民政府及其有关部门应当采取措施、创造条件，并发挥社区基层组织作用，推动既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。房屋所有权人应当弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德，加强沟通协商，依法配合既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。”

       （谢存海/文）

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